Tadilat Sözleşmesinde Olması Gereken 12 Madde

Tadilat anlaşmazlıklarının büyük kısmı kötü niyetten değil, yazılmamış varsayımlardan çıkar. Müşteri "duvar boyası da dahildir" sanır, usta "sadece tavan konuşuldu" der. İkisi de kendi açısından haklıdır; çünkü kimse yazmamıştır.

Yazılı sözleşmenin işlevi budur: işi başlamadan önce kelimeye dökmek. Aşağıda, sözleşmede bulunması gereken maddeleri ve her birinin nasıl yazılırsa işe yaradığını sıraladık.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Tadilat işleri Türk Borçlar Kanunu'ndaki eser sözleşmesi hükümleri kapsamına girer; tereddüt ettiğiniz noktada bir hukukçuya danışın.

1. Tarafların Tam Kimliği

Firmanın ticaret unvanı, vergi numarası, adresi ve yetkilinin adı yazılmalı. Sadece "Ahmet Usta" yazan bir kâğıdın, sorun çıktığında muhatabı belirsizdir.

Karşı tarafta da işi yaptıran kişinin adı, TC kimlik numarası ve iletişim bilgisi bulunmalı. Daire kiracıdaysa, mal sahibinin bilgisi ve onayı ayrıca eklenmeli.

2. İşin Yapılacağı Adres ve Kapsam Sınırı

Yalnız adres değil, hangi hacimlerin dahil olduğu. "3+1 daire tadilatı" yeterli değildir; "salon, 3 oda, mutfak, 2 banyo, koridor" diye sayılmalı. Balkon, depo, kömürlük gibi hacimler dahil değilse bunu yazmak, sonradan çıkacak tartışmayı baştan bitirir.

3. İş Kalemlerinin Tek Tek Dökümü

Sözleşmenin en kritik maddesi budur. Her kalem ayrı satır olmalı:

• Yıkım ve moloz nakliyesi
• Su tesisatı: hangi hatlar yenilenecek
• Elektrik tesisatı: priz/anahtar sayısı, pano değişimi var mı
• Su yalıtımı: hangi hacimlerde, kaç kat
• Seramik: duvar mı zemin mi, kaç m²
• Boya: kaç kat, tavan dahil mi
• Temizlik ve teslim

"Komple tadilat" ifadesi tek başına hiçbir şey ifade etmez. Kapsamın nasıl kurulduğunu anahtar teslim tadilat sayfasında ayrıntılı anlattık.

4. Malzeme: Marka, Model ve Kimin Alacağı

İki ayrı soru var, ikisi de yazılmalı:

Ne kullanılacak? Marka ve model yazılmalı. Yazılamıyorsa en azından sınıf belirtilmeli: "1. sınıf seramik", "A kalite pvc". Sadece "kaliteli malzeme" yazan sözleşme, uyuşmazlıkta hiçbir şey kanıtlamaz.

Kim alacak? Malzemeyi müşteri mi alıyor, firma mı? Firma alıyorsa fiyata dahil mi, ayrıca mı faturalanacak? Malzeme müşteriye aitse, eksik çıkması durumunda işin duracağı ve terminin bu kadar uzayacağı yazılmalı.

5. Toplam Bedel, KDV ve Neyin Dahil Olmadığı

Rakamın KDV dahil mi hariç mi olduğu açıkça yazılmalı. Ayrıca fiyata dahil olmayanlar ayrı bir başlıkta sayılmalı: hurda/moloz konteyner ücreti, asansör yoksa kat taşıma, apartman ortak alan temizliği gibi kalemler sonradan sürpriz olmamalı.

Fiyatın hangi kalemlerden oluştuğunu görmek için tadilat fiyatları sayfasına bakabilirsiniz.

6. Ödeme Planı: Tarihe Değil, İşe Bağlayın

En sık yapılan hata, ödemeyi takvime bağlamaktır ("her ayın 1'inde"). Doğrusu hakediş mantığıdır: ödeme, tamamlanan iş aşamasına bağlanır.

Örnek bir kurgu:

Son ödemenin teslim kontrolünden sonraya bırakılması, eksik işlerin tamamlanması için en etkili güvencedir. Peşinatın işin tamamına yakın bir oran olmaması gerekir.

7. İş Süresi, Başlangıç Tarihi ve Gecikme

"45 gün" yazmak yetmez; hangi günler sayılıyor? İş günü mü takvim günü mü, resmî tatiller dahil mi?

Ayrıca sürenin durduğu haller yazılmalı: müşteri kaynaklı malzeme gecikmesi, sonradan istenen ek iş, apartman yönetiminin çalışma saatlerini kısıtlaması. Bunlar yazılmazsa her gecikme tartışma konusu olur.

Gecikme halinde ne olacağı da belirlenmeli — günlük bir bedel ya da başka bir yaptırım.

8. Ek İş Prosedürü

Anlaşmazlıkların en büyük kaynağı budur. Tadilat sırasında mutlaka yeni bir şey çıkar: duvar açılınca görülen çürük tesisat, sonradan istenen ilave priz.

Sözleşme şunu içermeli: ek iş, yazılı onay olmadan yapılmaz ve faturalanmaz. Her ek iş için kapsamı, bedeli ve terminde yaratacağı uzamayı gösteren kısa bir ek belge imzalanır. Bu tek madde, sonradan çıkan faturaların neredeyse tamamını önler.

9. Garanti: İşçilik ve Malzeme Ayrı

İki garanti birbirine karıştırılıyor:

• İşçilik garantisi firmadan gelir. Süresi ve kapsamı yazılmalı: hangi işler dahil, hangi durumlar kapsam dışı (kullanıcı hatası, sonradan başka bir ekibin müdahalesi).
• Malzeme garantisi üreticiden gelir ve süresi ürüne göre değişir. Faturaların ve garanti belgelerinin müşteriye teslim edileceği sözleşmede yazmalı.

Biz her işimizde 2 yıl işçilik garantisi veriyoruz ve bunu sözleşmeye yazıyoruz.

10. Apartman ve Yönetim Yükümlülükleri

Kimin hangi izni alacağı belirlenmeli: yönetimden çalışma izni, asansör kullanımı, ortak alan koruması, moloz çıkarma saatleri. İzin alınamazsa işin duracağı ve terminin etkileneceği yazılmalı.

İzmir'de apartman yönetiminden izin sürecinin nasıl işlediğini tadilat için yönetim izni yazısında anlattık.

11. Hasar, Sigorta ve Sorumluluk

Tadilat sırasında alt kata su sızması, ortak alanda hasar veya komşu dairede zarar oluşabilir. Bu risklerin kime ait olduğu ve firmanın sorumluluk sigortası bulunup bulunmadığı yazılmalı.

Ayrıca dairede kalan eşyaların korunması: neyin taşınacağı, neyin örtüleceği, sorumluluğun kimde olduğu. Tadilat öncesi hazırlık listesi bu hazırlığı ayrıntılandırıyor.

12. Teslim, Kontrol ve Fesih

Teslimin nasıl yapılacağı: ortak bir kontrol turu, eksik işlerin listelenmesi ve bu listenin hangi sürede kapatılacağı. Kontrol tutanağı imzalanmadan işin teslim edilmiş sayılmayacağı yazılmalı.

Fesih maddesi de bulunmalı: hangi hallerde taraflar sözleşmeden dönebilir, o ana kadar yapılan iş nasıl hesaplanır, avans nasıl iade edilir.

İmzalamadan Önce Kontrol Listesi

1. İş kalemleri tek tek yazılı mı, yoksa "komple tadilat" mı deniyor?

2. Malzeme markaları belirtilmiş mi?

3. Fiyata dahil olmayanlar ayrıca sayılmış mı?

4. Ödeme aşamalara mı bağlı, tarihe mi?

5. Son ödeme teslim kontrolünden sonra mı?

6. Ek iş için yazılı onay şartı var mı?

7. Sürenin durduğu haller yazılı mı?

8. Garanti süresi ve kapsam dışı haller belirtilmiş mi?

9. Her iki tarafta da imza ve tarih var mı?

10. Sözleşmenin bir kopyası sizde mi?

Sık Sorulan Sorular

Küçük işler için de sözleşme gerekir mi?

Tek bir odanın boyası için uzun bir sözleşme gerekmez, ama kapsamı, bedeli ve süreyi gösteren yazılı bir teklif yine de olmalı. Yazılı teklif de bir belgedir.

Sözleşme noterde mi yapılmalı?

Zorunlu değildir. Islak imzalı, iki nüsha hazırlanmış ve her sayfası paraflanmış bir sözleşme çoğu iş için yeterlidir.

Usta sözleşme yapmak istemiyorsa?

Bu tek başına bir uyarı işaretidir. Yazılı belge vermekten kaçınan bir ekiple ilerlemeden önce iki kez düşünün.

Sözleşmedeki fiyat sonradan değişebilir mi?

Sabit bedel kararlaştırıldıysa, ek iş dışında değişmemelidir. Bu yüzden ek iş prosedürü maddesi bu kadar önemlidir.

Ödemeyi elden yapmalı mıyım?

Banka üzerinden, açıklamalı ödeme yapmak her iki taraf için de kayıt oluşturur.

Keşif ve Yazılı Teklif

Doğru sözleşme, doğru keşifle başlar: yerinde ölçü alınmadan yazılan kapsam eksik kalır. Ücretsiz keşif ve kalem kalem yazılı teklif için bize ulaşabilirsiniz.